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Scheidungsimmobilie: Was tun, wenn beide im Grundbuch stehen?

Im Trennungsfall eine Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden, fällt vielen Paaren nicht leicht. Nicht nur die Trennung selbst ist eine emotionale Angelegenheit. Auch mit der Immobilie verbinden meist beide Seiten Emotionen. Manche Paare sehen es als zusätzliche Schwierigkeit, wenn sie beide als Eigentümer im Grundbuch stehen. Wer bleibt in der Immobilie, wer zieht aus? Die meisten Eigentümer ziehen wohl ungern aus der eigenen Immobilie aus. Einerseits fragen sie sich: „Warum soll ich mich von meinem Eigentum trennen?“ Andererseits befürchtet derjenige, der auszieht, seine Nutzungs- und Eigentumsrechte einzubüßen. Das ist allerdings nicht der Fall. Die Rechte als Eigentümer bleiben bestehen.

Zuweisung zur alleinigen Nutzung

Kann sich ein Paar nicht einigen, wer von beiden auszieht, kann jeder von ihnen eine Zuweisung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung beim Familiengericht beantragen. In der Regel wird das Gericht versuchen, die Immobilie unter beiden aufzuteilen. Nur falls das nicht möglich ist, wird das Gericht einem von beiden Ex-Partnern die gemeinsame Immobilie zur alleinigen Nutzung zuweisen. Der andere ist dann verpflichtet, Haus oder Wohnung zu räumen, also auszuziehen.

Nutzungsrecht darf nicht behindert werden

Bekommt einer von beiden die gemeinsame Immobilie vom Gericht ganz oder teilweise überlassen, darf der andere als Miteigentümer ihn nicht an der Ausübung seines Nutzungsrechts einschränken, in dem er beispielsweise das Wasser abstellt. Allerdings darf der Miteigentümer für die Nutzung der Immobilie durch den anderen eine Vergütung verlangen. Das muss allerdings in einem angemessenen Rahmen stattfinden, beispielsweise wenn der Ex-Partner, der auszieht, eine Mietwohnung beziehen muss und dafür nicht genügend finanzielle Mittel hat.

Was wird aus dem Immobilienkredit?

In vielen Fällen ist der Kredit für den Immobilienkauf zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abgezahlt. Da sich Banken gern doppelt absichern, sind zumeist beide Ehepartner Kreditnehmer. In diesen Fällen haften beide für die Restschulden, unabhängig von der jeweiligen Einkommenssituation. Würde einer von beiden die Restschuld allein tilgen, könnte er vom Ex-Partner eine Nutzungsentschädigung fordern. 

Was wird aus der Immobilie?

Um eine optimale Lösung für die gemeinsame Immobilie zu finden, sollten sich Scheidungspaare an einen Fachmann wenden. Lokale Qualitätsmakler sind mit dem Umgang mit Scheidungsimmobilien vertraut und beraten Scheidungspaare ganz unverbindlich. Sind Sie unsicher, wie es mit Ihrer Scheidungsimmobilie weitergehen soll? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © AndreyPopov/Depositphotos.com


GRUNDSTEUER 2022 - WAS DIE REFORM FÜR EIGENTÜMER BEDEUTET

Jedes Jahr müssen Eigentümer die Grundsteuer an das Finanzamt entrichten. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 muss diese aber neu berechnet werden. Die Änderungen bekommen Immobilienbesitzer bereits dieses Jahr zu spüren - auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist. Mit dem Ende der Einheits-bewertung schlagen die Finanzämter einen neuen Weg in der Berechnung des Grundstückswertes ein. Einen Weg, der Ungleichbehandlungen verhindern soll. Zudem soll das gesamte Grund-steuer-System durch die Reform unbürokratischer werden. Um das zu erreichen, müssen die Behörden relevante Objektdaten erheben und  das  erfordert die Mithilfe aller Grundstücks- und Immobilienbesitzer. 


Was fordern die Ämter?

Da die alte Erhebung des Grundsteuerwertes 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, müssen Eigentümer Angaben zu Ihrem Objekt in einer sogenannten Feststellungserklärung machen. So kann der Grundsteuerwert neu berechnet werden. Die spezielle Steuererklärung geht an das zuständige Finanzamt und enthält unter anderem folgende Informationen:

- Wohn- und Grundstücksfläche 

- Bodenrichtwert

- Baujahr der Immobilie

- Grundstückslage

Der Stichtag für die anzugebenden Informationen ist der erste Januar 2022. Nach aktuellem Stand haben Eigentümer bis zum 31. Oktober 2022 Zeit, die Feststellungserklärung  einzureichen. Auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 gültig ist, muss diese trotzdem jährlich weitergezahlt werden.


Welche Berechnungsmodelle gibt es?

In Zukunft wird es kein einheitliches Modell für die Berechnung der Grundsteuer geben. Je nach Bundesland weichen die Methoden voneinander ab. In den Flickenteppich der Berechnungsmodelle sind verschiedene Varianten aneinandergenäht, da sich nicht jedes Bundesland für das Bundesmodell entschieden hat. Folgende Länder gehen einen Sonderweg:

- Bundesmodell mit Abweichungen: Sachsen, Saarland

- Bodenwertmodell: Baden-Württemberg

- Flächenmodell: Bayern

- Flächen-Faktor-Modell: Hessen

- Flächen-Lage-Modell: Niedersachsen

- Wohnlagenmodell: Hamburg

Wer der Grundsteuerschuldner ist, hängt davon ab, wer zu einem bestimmten Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch steht. Der 1. Januar eines Jahres gilt dabei nach § 17 des Grundsteuergesetzes (GrStG) und § 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Stichtag. 

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Immobilie in der Scheidung: welche Rolle spielt der Güterstand?

Wenn sich Paare trennen und später scheiden lassen, stellt sich häufig die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Um diese Frage beantworten zu können, kommt es darauf an, wer der Eigentümer der Immobilie ist und in welchem Güterstand beide Parteien leben. 


Wenn einem Partner die Immobilie allein gehört, ist es wichtig, wann sie gekauft wurde und wer sie bezahlt hat. Wurde sie vor der Eheschließung erworben und abbezahlt, ist sie beim Zugewinn nur dann von Bedeutung, wenn es während er Ehe zu einer Wertsteigerung kam.


Immobilienkauf in der Ehe

Wurde die Immobilie während der Ehe erworben, kommt es darauf an, wer sie bezahlt hat. Leben beide im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und haben beide die Immobilie bezahlt, steht dem Partner, der nicht Eigentümer ist, ein Ausgleichsanspruch über den Zugewinnausgleich zu. Wurde dagegen Gütertrennung vereinbart, erfolgt der Ausgleich über die sogenannten unbenannten (bzw. ehebedingten) Zuwendungen.


Die einfachste Lösung

Die meisten Paare kaufen während der Ehe eine Immobilie, leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, stehen gemeinsam im Grundbuch als Eigentümer und haben die Immobilie über einen Kredit finanziert. Da sich Geld leichter teilen lässt als eine Immobilie, bevorzugen viele den Verkauf. Mit dem Verkaufserlös werden die Restschulden getilgt und was übrigbleibt, wird geteilt. In diesem Fall gibt es für beide Seiten keine rechtlichen Verbindungen mehr in Bezug auf die Immobilie und es bleibt vielleicht noch etwas für den Neustart übrig.


Die teure Lösung

Möchte einer der Ex-Partner in der Immobilie bleiben und haben beide keinen Anspruch auf Unterhalt vom anderen, steht dem Ex-Partner, der auszieht, eine Entschädigung zu. Derjenige, der in der Immobilie bleibt, kann die gesamten Kosten übernehmen und den ausziehenden Ex-Partner auszahlen. Alternativ dazu kann er auch dem, der auszieht, eine Nutzungsentschädigung zahlen.


Die komplizierte Lösung

Hat der Ex-Partner, der in der Immobilie bleibt, Anspruch auf Unterhalt, wird es kompliziert, denn hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Beispielsweise: Wie hoch sind die Einkommen von beiden? Geht es um Ehegattenunterhalt oder auch Unterhalt für Kinder? Wie ist der Wohnwert anzusetzen? Inwieweit können die Lasten zur Immobilienfinanzierung von dem Partner, der auszieht, geltend gemacht werden? Das zieht in der Regel komplizierte Berechnungen nach sich. 

Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Rechtsexperten hinsichtlich Ihrer Möglichkeiten beraten, um herauszufinden, welche für Sie die beste ist. Ein lokaler Qualitätsmakler berät Sie, welche Möglichkeiten Sie bei Ihrer Immobilie haben.

Suchen Sie Unterstützung bei der Vermarktung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.


Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Erbe: Dann zahl ich dich halt aus – wirklich so einfach?

Unter Erbengemeinschaften gibt es meist einen Miterben, der Alleineigentümer der geerbten Immobilie sein möchte. Schön, wenn sich alle darauf einigen können. Das heißt aber auch, dass er die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen muss. Was ist dabei wichtig? Und geht es wirklich so einfach?


Zunächst: alle Miterben der Erbengemeinschaft müssen diesem Anliegen zustimmen. Die Auszahlungssumme des Anteils an der Erbimmobilie entspricht dem Marktwert. Allerdings hat nicht jeder Miterbe Anspruch auf eine Auszahlung. In diesem Fall kann der Erbteil verkauft werden. Vor der Auszahlung Informationen einholen.

Bevor sich Erben für eine Auszahlung entscheiden, sollte der Marktwert der Immobilie professionell ermittelt werden. Hier kann ein regionaler Immobilienmakler oder ein Sachverständiger aushelfen. Der Immobilienprofi wird nach einem geprüften Bewertungsverfahren vorgehen. Entweder kommt das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren infrage. Welche Methode angewendet wird, hängt von der Immobilie ab. 


Welche Auszahlungssummen können auf mich zukommen?

Je nach Immobilienwert fällt die auszuzahlende Summe unterschiedlich hoch aus. Bei einer Marktlage mit hoher Nachfrage, geringem Angebot und somit hohen Immobilienpreisen kann der Wert der Erbimmobilie in die Millionen gehen. Wer keine finanziellen Rücklagen hat, um die Auszahlungssummen zu stemmen, kann versuchen, sich bei Banken und anderen Finanzierungspartnern ein Darlehen genehmigen zu lassen.


Auszahlung vertraglich festhalten

Konnte sich der Erbe, der Alleineigentümer der Erbimmobilie sein möchte, mit den Anderen auf die Auszahlung der Erbanteile einigen? Falls ja, werden alle Bedingungen und Details in einem Auseinandersetzungsvertrag festgeschrieben.

Wem bringt eine Auszahlung Vorteile?

Wer von sehr hohen Freibeträgen und anderen steuerlichen Begünstigungen profitiert, für den kann eine Auszahlung finanziell vorteilhaft sein. Erben, die geringere Freibeträge und mehr Erbschaftssteuern zahlen müssen, nützt der Verkaufserlös der Erbimmobilie finanziell mehr als die Auszahlung der Miterben.


Ob sich die Auszahlung lohnt, kann ein regionaler Immobilienexperte beantworten. Häufig haben Makler Kontakte zu regionalen Erbrechtsexperten. Auch bei Streitigkeiten unter den Erben kann der Makler als Mediator fungieren und mit allen Erben nach einer gemeinsamen Lösung suchen. Entscheidet sich die Erbengemeinschaft dann einstimmig für den Verkauf, kann der Makler als Verkaufs- und Vermarktungsprofi diese Aufgabe übernehmen. 

Sie wollen wissen, was Ihre Immobilie wirklich wert ist? Fragen Sie uns – wir beraten Sie gern. 

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In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechter-identitäten werden dabei ausdrücklich mit-gemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

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LETZTE AUSFAHRT NOTVERKAUF: WORAN SIE JETZT DENKEN MÜSSEN

Scheidung, plötzlich arbeitslos, Anschlussfinanzierung geplatzt – es gibt Situationen, in denen eine Immobilie in kurzer Zeit verkauft werden muss. Im schlimmsten Fall droht eine Zwangsversteigerung, die zu finanziellen Einbußen führen kann. Folgendes sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Immobilie in kurzer Zeit zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchten. 

Viele Eigentümer, die auf eigene Faust ihre Immobilie in einer Notsituation verkaufen müssen, nehmen finanzielle Einbußen in Kauf, weil die Zeit drängt. Oft schaffen sie es nicht, in kurzer Zeit ihre Immobilie zu verkaufen, weil der Verkauf nicht ausreichend vorbereitet werden kann. Am Ende kommt es zur Zwangsversteigerung, bei der Immobilien oft weit unter Wert verkauft werden. Nicht umsonst sind Zwangsversteigerungen bei Schnäppchenjägern beliebt.

Seien Sie gut vorbereitet!

Vorab sei gesagt: Ein kurzfristiger Immobilienverkauf gelingt am ehesten, wenn ein Immobilienprofi mit lokaler Marktkenntnis alles übernimmt. Aus Zeitmangel versuchen private Immobilienverkäufer oft, Schritte im Vermarktungsprozess zu überspringen. Aber gerade dies führt dazu, dass sich der Verkauf unnötig in die Länge zieht.

Grundlage eines jeden erfolgreichen Immobilienverkaufs ist eine professionelle Wertermittlung. Ohne diese können Sie keine geeignete Preisstrategie festlegen, um die Immobilie in kurzer Zeit zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Ebenso müssen die verkaufsrelevanten Unterlagen zusammengetragen werden. Fehlt beispielsweise spätestens zur Besichtigung der Energieausweis, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Erstellen Sie zudem ein aussagekräftiges Exposé. Es dient nicht nur dazu die passende Zielgruppe anzusprechen, sondern auch unnötige Besichtigungen zu vermeiden, da es im Vorfeld schon möglichst viele Fragen von Interessenten beantwortet. Achten Sie auf professionelle Fotos, auf denen die Raumverhältnisse möglichst genau zu erkennen sind. Schreiben Sie Texte, die Ihre Zielgruppe ansprechen und Ihre Immobilie exakt beschreiben. Dann sollten eigentlich keine Fragen offenbleiben.

Lassen Sie sich bei Preisverhandlungen von einem Profi unterstützen!

Die beste Verhandlungsposition nützt Ihnen wenig, wenn Sie nicht begründen können, warum der Angebotspreis für Ihre Immobilie angemessen ist. Sie sollten mit der aktuellen Lage am Immobilienmarkt in Ihrer Region und den Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen, vertraut sein.

Eigentümer, die sich beim Notverkauf von einem lokalen Qualitätsmakler unterstützen lassen, sind hier auf der sicheren Seite. Denn ein solcher Immobilienprofi kennt nicht nur den lokalen Immobilienmarkt, sondern verfügt auch über die Fachkenntnis und die nötige Erfahrung bei Preisverhandlungen. Er sorgt dafür, dass sich schnell ein Käufer für Ihre Immobilie findet, der bereit ist, einen marktgerechten Preis zu bezahlen.

Sie müssen schnellstmöglich Ihre Immobilie verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir IVD-Experten kümmern uns darum, in kurzer Zeit einen zahlungskräftigen Käufer zu finden und sorgen dafür, dass Sie trotz der Eile keine finanziellen Verluste erleiden. 


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WAS VERMIETER BEI DER KAUTION BEACHTEN SOLLTEN

Der Mieter zahlt seine Miete nicht oder beim Auszug hinterlässt er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand. Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter für den Fall ab, dass der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt. Doch worauf müssen Vermieter achten und welche Alternativen gibt es zur Barkaution?

Ob Sie als Vermieter von Ihrem Recht, eine Mietkaution zu erheben, Gebrauch machen, liegt grundsätzlich bei Ihnen. Maximal darf die Kaution drei Nettokaltmieten betragen. Klauseln im Mietvertrag, die eine höhere Kaution ansetzen, sind unwirksam. 

Mietern ist erlaubt, die Kaution in bis zu drei Monatsraten zu zahlen. Verwehren Sie die Ratenzahlung oder dem Mieter nach Zahlung der ersten Rate die Schlüssel zur Wohnung zu überreichen, kann das für den Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung sein. Umgekehrt dürfen Sie als Vermieter fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter bei der Zahlung der Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Kaution optimal anlegen

In vielen Fällen wird die Kaution in Form einer Barkaution gezahlt. Da die Kaution für den Vermieter eine Sicherheit darstellt und sie trotzdem weiter dem Mieter gehört, muss sie nach geltendem Mietrecht (§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)) angelegt werden – insolvenzfest und getrennt von seinem Privat- oder Geschäftsvermögen. Die Zinsen aus dem Kautionsbetrag stehen dem Mieter zu. Ein Mieter darf jedoch nicht zwei Monate vor dem Auszug seine Miete mit der Kaution verrechnen.

Wurde der Mietvertrag beendet, muss die Kaution zurückgezahlt werden. Allerdings haben Vermieter das Recht, einen Teil der Kaution für einen gewissen Zeitraum zurückzubehalten. Einerseits soll ihnen die Zeit eingeräumt werden, die Wohnung auf Schäden zu überprüfen, die bei der Wohnungsübergabe nicht zu sehen waren und für die der Mieter haftbar ist. Und andererseits könnten sich noch Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben. Wie lang die Kaution zurückbehalten werden darf, ist jedoch vom Einzelfall abhängig.

Alternativen

Zur Barkaution gibt es mehrere Alternativen. Mieter könnten beispielsweise ein Sparbuch mit der Kaution anlegen und es an den Vermieter verpfänden. Eine andere Möglichkeit ist eine Bankbürgschaft. Sie bürgt für die Bonität des Mieters und erfüllt die Forderungsansprüche des Vermieters. Ähnlich ist es bei der Mietkautionsversicherung. Hier bürgt die Versicherung für den Mieter.


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UMGANG MIT PROBLEMATISCHEN MIETERN

Ist ein Problemmieter einmal in einer Wohnung drin, kann es ziemlich schwer sein, ihn wieder loszuwerden. Nicht umsonst wählen erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen neue Mieter stets mit äußerster Sorgfalt aus. Doch nicht immer gelingt es, unzuverlässige Kandidaten auszusieben, denn nicht alle Probleme lassen sich vorhersehen. Die Frage ist dann: Wie gehen Sie vor, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafter Schaden droht?  

Die Gerichte werden aus Sicht vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Wer gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht, rechnet sich daher oft schlechte Chancen aus. Das ist jedoch übertrieben. In den meisten Fällen sind konsequente rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts letztendlich doch der Weg, wie Sie Problemmieter loswerden und weitergehende Folgeschäden vermeiden können. 


Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Die Nichtzahlung der Miete ist in der Praxis wohl der häufigste Kündigungsgrund. Nicht geleistete Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen berechtigen Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Sie können als Vermieter sofort kündigen, sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Miete überwiesen hat. Sie müssen damit also nicht bis zum Ende des zweiten Monats warten. Wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug befindet, ist auch keine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat. 


Es gibt auch Ausnahmen

Insbesondere in Krisenzeiten wie etwa während einer Pandemie gilt es allerdings für Vermieter auch immer abzuwägen, inwiefern die Kündigung eines Mieters, der mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, tatsächlich ökonomisch vorteilhaft ist. Ist beispielsweise die Situation eines Gewerbetreibenden, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter des Geschäfts im Erdgeschoss Ihres Mehrfamilienhauses war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, stellt sich die Frage, ob es gelingen wird, dieses Geschäft unter diesen Bedingungen kurzfristig neu zu vermieten, oder ob es doch sinnvoller ist, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen und darauf zu vertrauen, dass er nach einiger Zeit wieder auf die Beine kommt. 

Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen

Wenn ein Mieter zwar seine Miete zahlt, aber durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist eine Kündigung nicht so einfach. Dabei können solche Mieter auf lange Sicht sogar oft größeren Schaden anrichten als diejenigen, die ihre Miete unregelmäßig zahlen. Es ist in Ihrem Interesse als Vermieter, das Mietverhältnis bei groben Störungen des Hausfriedens oder Sachbeschädigungen durch den Mieter möglichst schnell zu beenden, auch um weiteren Schaden abzuwenden. Dazu müssen Sie den betreffenden Mieter zuerst abmahnen und ihm Gelegenheit zur Veränderung seines Verhaltens zu geben. Erst wenn keine Änderung eintritt, ist auch in diesen Fällen eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt. 


Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme

Die eigentlichen Probleme mit einem Problemmieter beginnen nämlich genau dann. Um nicht wegen Formfehlern einen langwierigen Rechtsstreit zu riskieren, empfiehlt es sich, gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. Gerade in dieser Zeit, die es dauert, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollstreckt wird, häufen sich jedoch für Sie immer größere Mietausfälle an – und schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden hinzu. Die Aussichten, dieses Geld irgendwann doch noch einzutreiben oder gar Ihre Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter kompensieren zu können, sind in vielen Fällen eher gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen. 


Haben Sie erst vor kurzem ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Immobilie gekauft und benötigen nun Unterstützung bei der Mieterauswahl oder beim Umgang mit Problemmietern? Kontaktieren Sie uns! Wir finden  eine passgenaue Lösung für Ihr Problem!


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Hausanbau, Hausumbau, Hauserweitung

ANBAU ODER GRÖSSERES HAUS?

Immobilien, die mitwachsen, wären praktisch. Da Immobilien das nicht tun, stehen zum Beispiel Familien, bei denen Nachwuchs unterwegs ist, oft vor der Frage: Ein neues Haus bauen oder doch lieber anbauen? Aber wann ist ein Anbau überhaupt möglich? Und wann ist es besser, ein neues größeres Zuhause zu suchen?

In der Regel eignet sich nur ein Einfamilienhaus für einen An- beziehungsweise Umbau. Bei einer Wohnung besteht eigentlich nur die Möglichkeit, wenn eine angrenzende Wohnung frei wird, die sich mit der eigenen verbinden lässt.

Familien, die eine Wohnung in guter Lage besitzen, können bei der aktuell hohen Nachfrage mit dem Verkauf ein gutes Geschäft machen. Auch wenn die Preise in den Randlagen vieler Städte steigen, haben sie häufig das Niveau vieler Stadtzentren noch nicht erreicht. Wer seine Wohnung verkaufen möchte, um ein größeres Haus zu kaufen, für den bietet sich auch ein Wohnungstausch an. Gelegentlich ist etwa ein Pärchen auf der Suche nach einer kleineren Wohnung, wenn die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß geworden ist.


Vorsicht Anbau

In der „Heimwerkernation“ Deutschland bevorzugen viele Eigentümer eines freistehenden Hauses oft den Anbau. Was die Sache häufig erschwert, sind verschiedene baurechtliche Vorschriften, die beim Anbau eingehalten werden müssen. Studieren Sie vor Baubeginn unbedingt den Bebauungsplan Ihrer Immobilie, denn es darf nur ein bestimmter Anteil des Grundstücks bebaut werden. Zudem müssen Abstände zum Nachbargrundstück eingehalten und Fassaden- und Firsthöhen dürfen nicht überschritten werden. Für viele Anbauten ist außerdem eine Baugenehmigung nötig.

Darüber hinaus gibt es viele Auflagen für Belüftung und Wärmedämmung. Wenn Eigentümer beispielsweise den Dachboden oder den Keller zu Wohnräumen umwandeln möchten, kann das Bauamt schon einen Strich durch die Rechnung machen.


Gründlich planen

Da es bei einem Anbau also viele Details zu beachten gibt, ist eine gute Planung wichtig. In den meisten Fällen lohnt es sich, sich von einem Experten beraten zu lassen. Sonst kann es passieren, dass der Anbau entweder nie fertig wird oder sogar wieder abgerissen werden muss.

Kosten richtig einschätzen

Immobilienprofis weisen zusätzlich darauf hin, die Kosten für einen Anbau nicht zu unterschätzen. Wenn zum Beispiel die Dachform wegen des Anbaus verändert werden muss, treibt das die Kosten schnell in die Höhe. Erfahrungen zeigen, dass für einen Anbau oft zu viele Kompromisse eingegangen werden müssen und er schnell teurer wird als geplant. Ein Umzug ist da oft die bessere Lösung.

Sie wollen sich räumlich vergrößern und ein Anbau kommt nicht in Frage? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Vermietung, Möbliert, Wohnung

MÖBLIERT VERMIETEN - LOHNT SICH DAS?

Wohnungen möbliert zu vermieten, ist in Deutschland weniger üblich als in vielen anderen Ländern. Dennoch kann es für Vermieter in bestimmten Fällen vorteilhaft sein, da die Investitionskosten für das Mobiliar sowohl von der Steuer abgesetzt als auch in Form eines angemessenen Möblierungszuschlags auf die Miete aufgeschlagen werden können. Hier ein kurzer Überblick, welche rechtlichen Vorschriften zu beachten sind und welche Vor- und Nachteile sich beim Vermieten möblierten Wohnraums ergeben. 

Wer eine möblierte Wohnung mit einem unbefristeten Mietvertrag vermietet, muss sich prinzipiell an die gleichen Vorschriften halten wie bei der Vermietung unmöblierter Wohnungen. Worin besteht dann eigentlich der Vorteil?


Unbefristete Vermietung möblierter Wohnungen

Zum einen darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag auf die monatliche Miete aufschlagen. Hierfür gibt es keine feste gesetzliche Obergrenze, zur Orientierung kann man jedoch das Berliner Modell oder Hamburger Modell heranziehen, die jeweils nach entsprechenden Gerichtsurteilen benannt sind und im Wesentlichen eine Orientierung des Zuschlags am Zeitwert bzw. Anschaffungspreis der Möbel festschreiben. Zum anderen können die Kosten der Möblierung von der Steuer abgesetzt werden. Möbel im Wert von unter 800 € sind direkt im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten absetzbar, bei teureren Einrichtungsgegenständen erfolgt eine lineare Abschreibung über die angenommene Lebensdauer des Gegenstandes. Auch wenn etwas repariert werden muss, lassen sich die anfallenden Handwerkerkosten in der Regel in voller Höhe von der Steuer absetzen. Zu beachten ist, dass die Bezeichnung „möblierter Wohnraum“ auch im Mietvertrag stehen muss. Die genaue Berechnung des Möblierungszuschlags muss nicht separat im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden. Eine Inventarliste im Mietvertrag hilft, die Vollständigkeit des Inventars jeweils bei der Wohnungsübergabe überprüfen zu können. 


Möblierte Wohnung auf Zeit vermieten

Häufig werden möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet. Diese Möglichkeit wird in vielen Städten mittlerweile durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt. Es liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn der Mieter für einen begrenzten Zeitraum seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat. Um nicht unter den Verdacht der Zweckentfremdung zu fallen, ist es sinnvoll, in einem zeitlich befristeten Mietvertrag auch den Aufenthaltsgrund des Mieters schriftlich festzuhalten. Dauert das Mietverhältnis insgesamt länger als ein Jahr, ist Vorsicht angebracht. Die zeitliche Befristung könnte dann ungültig werden und der Mietvertrag sich unbeabsichtigt in einen unbefristeten verwandeln. Ausnahmen vom sozialen Wohnraummietrecht ergeben sich, wenn es sich beim vermieteten Wohnraum um eine Einliegerwohnung oder um einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung handelt. In diesen Fällen ist dennoch es wichtig, sich vor einer Vermietung gründlich zu informieren, was genau als Einliegerwohnung gilt und auch, welche Spezialfälle es gibt, die auch hier beispielsweise zu einem Verbot kurzfristiger Kündigungen führen können.  

Sowohl beim Wohnen auf Zeit als auch bei unbefristeten Verträgen bleiben die typischen Mieter einer möblierten Wohnung in der Praxis meist nur für einen relativ kurzen Zeitraum. Für Sie als Vermieter bedeuten häufigere Mieterwechsel natürlich etwas mehr Aufwand. Umso wichtiger ist ein professioneller Makler, der Ihnen, gerade wenn es um Mietersuche, Besichtigungen und Wohnungsabnahmen geht, sehr viel Arbeit abnehmen kann.  

Sie möchten mehr über die Vor- und Nachteile der Vermietung möblierter Wohnungen wissen? Sie suchen professionelle Unterstützung, mit deren Hilfe Sie auch häufige Mieterwechsel problemlos und unkompliziert managen können? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Kaufvertrag, rechtssicher, Notar

SO GEHT EIN RECHTSSICHERER KAUFVERTRAG:

Der Abschluss einer Immobilientransaktion ist und bleibt der Kaufvertrag. Hierbei gibt es einiges zu beachten. Nicht umsonst ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss. Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Bei Fehlern kann sogar eine Rückabwicklung des Verkaufs drohen. Lesen Sie hier ein Beispiel dafür, was – unter anderem – zwingend in den Kaufvertrag gehört.


Der unterschriebene Kaufvertrag besiegelt, dass Verkäufer und Käufer sich bei der Immobilien-transaktion einig geworden sind. Der Kaufvertrag wird zwar vom Notar aufgesetzt, dennoch ist es ratsam, sich vorher von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Ein Profi-Makler weiß, auf welche Formulierungen Sie bei einem Vertrag achten müssen und welche zusätzlichen Vereinbarungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden können. 


Mängel an der Immobilie gehören in den Kaufvertrag!

Während bei Neubauten eine Gewährleistungs-pflicht besteht, werden bei Gebrauchtimmobilien Mängel explizit in den Kaufvertrag aufgenommen. Das ist sowohl eine Absicherung für Verkäufer wie für Käufer, um Streit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages zu vermeiden. Ebenso werden im Kaufvertrag die Termine für die Übergabe der Immobilie sowie für die Überweisung des Kauf-preises dokumentiert. Übernimmt der Käufer auch zusätzliche Einrichtungen wie Einbauküche oder Heizöl in den Heizöltanks, wird das ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten. Auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer haben diese Sonderposten jedoch keinen Einfluss. Bei einer gebrauchten Immobilie wird im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“ hinzugefügt. Diese Klausel stellt einen Gewährleistungsausschluss dar und bedeutet, dass der Käufer nach dem Kauf keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann, sollten sich Mängel an der Immobilie heraus-stellen. Allerdings gilt diese Klausel nur für offensichtliche Mängel wie zum Beispiel erkennbare Risse in der Fassade, fehlende energiesparende Fenster oder ein offensichtlich undichtes Dach. Versteckte Mängel (z.B. Schimmelbildung unter der Tapete) oder arglistig verschwiegene Mängel (wenn der Verkäufer beispielsweise vom Schimmel unter der Tapete wusste, weil er die Immobilie vor der Besichtigung renoviert hat) werden von „gekauft wie gesehen“ nicht abgedeckt. 


Warum Notar?

Da beim Immobilienverkauf ein relativ großes Vermögen den Besitzer wechselt, sieht der Gesetz-geber eine notarielle Beglaubigung durch einen Notar vor. Er soll neutraler Vermittler sein, der beide Seiten berät und dafür sorgt, dass die Transaktion nach rechtlichen Vorgaben abge-wickelt wird. Die Kosten für den Notar – rund 1,5 Prozent des Kaufpreises – trägt in der Regel der Käufer. Auch wenn letztendlich der Notar den Kaufvertrag aufsetzt, kann ein lokaler Qualitäts-makler vorab bei der Erstellung behilflich sein, denn wie unser oben ausgeführtes Beispiel zeigt, gibt es eine ganze Reihe von Feinheiten zu beachten. Zusätzlich kann der Vertragstext von einem Anwalt überprüft werden. Damit beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notartermin noch einmal in Ruhe prüfen können, sollte ein Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung vorliegen.

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WELCHE MERKMALE MACHEN EINE SENIORENWEOHNUNG ALTERSGERECHT?

Mit dem Alter ändern sich die Bedürfnisse – auch beim Thema Wohnen. Wer in jungen Jahren beim Hauskauf noch viel Wert auf einen großen Garten und ausreichend viele Zimmer gelegt hat, dem ist im Alter oft wichtiger, keine Treppen mehr steigen zu müssen und einen Arzt in der Nähe zu haben. Sie haben sich entschieden, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und in eine Seniorenwohnung umzuziehen? Hier ein paar Vorschläge, worauf Sie dabei achten sollten. Vielen älteren Menschen fällt mit zunehmendem Alter die Haus- und Gartenarbeit immer schwerer. Oft fragen sich Senioren, wozu sie die Treppe noch hinaufsteigen sollen, um die Zimmer zu putzen, die eh niemand mehr nutzt. Das Leben in einem Haus, aus dem der Rest der Familie ausgezogen ist, kann sich sehr einsam anfühlen. In vielen Fällen bedeutet es dann einen großen Gewinn an Lebensqualität, wenn man sich für den Umzug in eine altersgerechte Seniorenwohnung entscheidet. Was gilt es dabei zu beachten?


Ausstattung

Ziehen Menschen im Alter um, benötigen sie häufig noch keine Wohnung, die für Pflegebedürftige ausgestattet ist. Trotzdem ist zu überlegen, ob dies nicht für die Zukunft doch eingeplant werden sollte. Was den Grundriss der Wohnung betrifft, sind wenige Zimmer auf einer Etage sinnvoll.  Aber auch im Alter ist genügend Platz immer noch wichtig – schon allein im Sinne der Barrierefreiheit. Die Zimmer können ruhig schön groß sein. Flure und Türrahmen sollten breit genug sein, um mit einem Rollstuhl hindurchzupassen. Auch auf niedrige Tür- und Fensterklinken sollte man achten. Ist ein Fahrstuhl vorhanden, muss die Seniorenwohnung nicht zwangsläufig im Erdgeschoss liegen. Idealerweise gibt es mehrere Fahrstühle, falls einer mal ausfällt.


Lage

Neben der Ausstattung ist aber auch die Umgebung von Bedeutung, um aus einer Wohnung eine geeignete Seniorenwohnung zu machen. Hier kommt es auf eine gute Infrastruktur an. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sollten am besten zu Fuß zu erreichen sein. Auch ein Krankenhaus sollte idealerweise in der Nähe liegen, damit im Notfall der Krankenwagen nicht erst aus der nächsten Stadt kommen muss. Für Senioren, die alleine wohnen, ist es sinnvoll, einen Notrufknopf in der Wohnung einzubauen, damit ein Notdienst schnell alarmiert ist.


Seniorenwohnhaus

Wer sich nicht auf die Suche nach einer einzelnen Seniorenwohnung machen möchte, kann sich auch für ein Wohnhaus speziell für Senioren entscheiden. Dort muss nicht erst für einen eventuellen altersgerechten Umbau gesorgt werden. Alle nötigen Punkte wurden bereits beachtet. Ein weiterer Aspekt ist, dass es in einem Seniorenwohnhaus besonders leichtfallen dürfte, neue Kontakte zu knüpfen – zu Menschen in ähnlichem Alter und in einer ähnlichen Lebenssituation. Neben den frei finanzierten Seniorenwohnungen gibt es auch staatlich geförderte Immobilien, die speziell an Senioren mit geringeren Einkommen vergeben werden. Die Alters- und Gehaltsgrenzen für förderfähige Seniorenwohnungen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und in eine seniorengerechte Wohnung umziehen? Wir unterstützen Sie dabei gern. 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Eigentumswohnung

GEMEINSCHAFTSEIGENTUM ODER SONDEREIGENTUM

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum. Also beispielsweise Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Der damit verbundene Aufwand lässt sich jedoch in Eigenregie kaum überblicken. Eine professionelle Hausverwaltung leistet Ihnen hierbei unentbehrliche Dienste.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unter anderem dann von großer Bedeutung, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen und der genaue Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jeweils auf einen einzelnen Eigentümer entfällt, sind in einer Teilungserklärung geregelt. Diese muss bereits beim Wohnungskauf zwingend vorliegen, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung.

Sondereigentum: der Eigentümer trägt Reparaturkosten selbst. Sondereigentum ist im Wesentlichen alles, was sich innerhalb der Wohnung selbst befindet, wie etwa Innentüren, nicht tragende Innenwände, Deckenverkleidungen und Fußbodenbeläge oder sanitäre Installationen. Eventuell kann auch noch ein Kellerraum oder eine Garage dazugehören. Fenster und Balkone gelten dagegen in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie bei Schäden am Sondereigentum auch allein für die entstehenden Kosten aufkommen. Gemeinschafts-eigentum: ohne professionelle Hausverwaltung extrem kompliziert Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind in einer Eigentümergemeinschaft alle gemeinsam verantwortlich. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Lasten und Kosten entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dazu muss jährlich ein Wirtschaftsplan erstellt werden, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Auch die Beiträge der Wohnungs-eigentümer zur Instandhaltungs- rückstellung müssen festgelegt und auf einem eigens dafür eingerichteten Konto deponiert werden. Experten empfehlen, das Gemeinschaftseigentum in der Regel von einer Hausverwaltung betreuen zu lassen, denn das Wohnungseigentumsrecht ist kompliziert. Zuständigkeiten, Kostenverteilung, Auftragsvergabe an Handwerker, Entscheidungen für oder gegen bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen – wer das alles in Eigenregie stemmen will, hat quasi einen Vollzeitjob. Eine professionelle Hausverwaltung verfügt hingegen über einschlägige Erfahrung und Routine. Sie weiß genau, welche Schritte notwendig sind, um für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Sie besitzt die nötige Kompetenz in rechtlichen Fragen und bietet auch ein gewisses Maß an Objektivität, wenn es einmal zu Streitigkeiten unter Eigentümern kommen sollte. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen weder von individuellen Eigentümern noch von der Hausverwaltung eigenmächtig getroffen werden. Vielmehr muss darüber in der Wohn-eigentümerversammlung abgestimmt werden, welche in der Regel ebenfalls von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt wird. Sie sind sich unsicher, welche Pflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums Sie haben? Kontaktieren Sie uns! Als kompetente Immobilienprofis stehen wir Ihnen zur Seite.

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Bonität, Mieter, Interessenten

BONITÄT VON MIETINTERESSENTEN ÜBERPRÜFEN - NUR MIT PROFI!

Nichts ist für Vermieter ärgerlicher, als an einen unzuverlässigen Mieter zu geraten. Mietausfälle gehören zu den größten Risiken für die Rentabilität einer vermieteten Immobilie, und ist ein zahlungsunfähiger Mieter einmal in einer Wohnung drin, bekommen Sie ihn oft nur schwer wieder heraus. Doch wie können Sie zuverlässig die Bonität Ihrer Mietinteressenten überprüfen? Welche Fragen dürfen Sie überhaupt stellen und wie aussagekräftig ist beispielsweise der Score-Wert bei einer Schufa-Auskunft?

Manchmal gewinnt man den Eindruck, dass es heutzutage fast unmöglich ist, geschäftliche Beziehungen aufzubauen, ohne gegen irgendwelche Datenschutzregeln zu verstoßen – und dass dessen ungeachtet die Kontrolle über persönliche Daten und Privatsphäre immer mehr abhandenkommt. In dieser widersprüchlichen Gemengelage fragen sich viele Vermieter, welche Selbst- oder Fremdauskünfte sie eigentlich von ihren Mietinteressenten erfragen dürfen. Was dürfen Sie erfragen und überprüfen? Als Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an Informationen, die Aufschluss über die Bonität Ihres Mieters geben. Dazu gehören der Beruf, der Arbeitgeber, das durchschnittliche Nettoeinkommen. Dazu gehört auch die Frage, ob es schon einmal zu einer Zwangsvollstreckung gegen die betreffende Person gekommen ist, was sich durch das Einholen von Auskünften aus dem Schuldnerverzeichnis überprüfen lässt. Sie können Ihre Bewerber in einem Fragebogen um entsprechende Selbstauskünfte bitten, zusätzlich ist es üblich, sich Gehaltsnachweise für die letzten drei Monate und eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit sowie den Personalausweis vorlegen zu lassen. Zudem können und sollten Sie Auskünfte bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa einholen, um das Zahlungsverhalten Ihres Mietinteressenten einschätzen zu können. Welche Fragen dürfen Sie nicht stellen? Nicht erlaubt sind beispielsweise Fragen nach dem Einkommen von Angehörigen des Mietinteressenten oder nach der ethnischen Herkunft, der sexuellen Orientierung, der Religion oder auch dem Alter. Auch die Frage, ob eine Mietinteressentin schwanger ist, gehört zu den unzulässigen Fragen, die zu sehr in das „allgemeine Persönlichkeitsrecht“ eingreifen. Um sowohl rechtliche Fallstricke bei der Erstellung von Mieterfragebögen als auch Fehler und Nachlässigkeiten bei der Bonitätsprüfung zu vermeiden, verlassen Sie sich lieber nicht (nur) auf Ihren gesunden Menschenverstand, sondern lassen Sie sich von einem erfahrenen Hausverwalter oder einem Makler bei der Mietersuche unterstützen. Beide sind Profis und besitzen die notwendige Routine, um zuverlässige Mieter für Sie zu finden und das Mietausfallrisiko zu minimieren. 

Bonitätsauskünfte bieten nur eine Moment-aufnahme. Bei aller Wichtigkeit einer Bonitätsprüfung müssen Sie sich allerdings auch klarmachen, dass beispielsweise eine Schufa-Auskunft, aber auch das aktuelle Einkommen eines Mieters immer nur eine Momentaufnahme darstellen. Ein zukünftiger Bonitätsverlust Ihres Mieters kann auch durch den besten Schufa-Score nicht ausgeschlossen werden. Zu Ihrer Absicherung sollten Sie daher zu Beginn des Mietverhältnisses in jedem Fall auch eine Mietkaution vereinbaren. 

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GRÖSSER DENKEN BEIM EIGENHEIM - DAS MEHRFAMILIENHAUS

Kommt es Ihnen manchmal seltsam vor, zwischen Ihrem eigenen Einfamilienhaus, dem Haus Ihrer Eltern, dem Haus Ihrer Schwiegereltern und der Wohnung Ihrer Geschwister hin- und herzupendeln? Würde es nicht Vieles einfacher machen, wenn Sie zusammenziehen, und hätte es nicht überhaupt viele Vorteile, mit mehreren Generationen gemeinsam unter einem Dach zu wohnen? 

Früher waren Mehrgenerationenhäuser eine häufige Wohnform – und heute? Liegen sie wieder voll im Trend! Jung und Alt leben darin gemeinsam unter einem Dach – dabei kann es sich um Kinder, Eltern und Großeltern handeln, aber auch um Freunde und Gleichgesinnte, die in einer gemeinsamen Immobilie die Idee vom generationenübergreifenden Zusammenleben verwirklichen wollen. Gemeinsam ein Haus kaufen – ein ideeller und finanzieller Gewinn. Sich als Familie oder Freundeskreis für den Kauf eines Mehrgenerationenhauses zu entscheiden, ist im Grunde eine naheliegende Idee. Es geht also um eine Immobilie, die größer ist als das klassische Einfamilienhaus und sowohl Gemeinschafts-flächen als auch Rückzugsräume für alle Generationen oder „Parteien“ bietet. Viele Gründe sprechen dafür. Im Idealfall bringt so ein Mehrgenerationenprojekt für alle Beteiligten ein glücklicheres und erfüllteres Leben mit sich. Die Generation der Großeltern profitiert davon, stark in das Familienleben involviert zu sein. So sind Senioren nicht einsam und können stattdessen die berufstätigen Eltern entlasten, Kinder betreuen und viele Dinge im Haushalt erledigen. Auch Kinder profitieren bekanntermaßen stark von der Anwesenheit und den Erfahrungen der Großeltern. Viele Wege bleiben erspart, der Alltag lässt sich leichter organisieren. Wenn es nötig wird, ist sicher auch die Pflege der Großeltern leichter mit dem Berufsleben vereinbar. Schon durch diese hier nur unvollständig skizzierten Vorteile verbessert sich nicht nur die Lebensqualität, sondern es lassen sich auch Immobilienfinanzierungskosten und Wohnkosten sparen.

Es gibt aber noch weitere finanzielle Vorteile – sowohl bei den Kosten für den Kauf eines Mehrgenerationenhauses als auch bei den laufenden Wohnkosten. Für die Finanzierung der Immobilie mit einem Kredit erhalten Sie – im Vergleich zu einer Kleinfamilie – günstigere Konditionen, falls die Bank auch die ältere Generation als Kreditnehmer berücksichtigt. Sie können in der Regel mehr Eigenkapital aufbringen und verfügen über ein höheres Nettohaushalts-einkommen. Dadurch sind höhere Kreditbeträge möglich und Sie können den Kredit trotzdem schneller abbezahlen. Weiterhin sparen Sie, weil die laufenden Miet- oder Unterhaltungskosten von mehreren separaten Immobilien wegfallen. Auch die allgemeinen Haushaltsausgaben reduzieren sich. Gemeinsam bleibende Werte schaffen

Nicht zuletzt können Sie den Kauf eines Mehrgenerationenhauses auch als sinnvolle Geldanlage betrachten. Es ist die Wert-beständigkeit von Immobilien, die sie bei Investoren so beliebt macht. Ein Mehr-generationenhaus kann dazu dienen, Ihr Leben hier und jetzt besser zu machen, aber Sie sichern sich und Ihre Familie damit auch für die Zukunft ab und schaffen einen bleibenden Wert. 

Überlegen Sie, ob ein Mehrgenerationenhaus etwas für Sie ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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WELCHEN SCHUTZ BIETET EINE MIETAUSFALLVERSICHERUNG?

Mietausfälle stellen für Vermieter ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnimmobilie müssen Sie oft selbst noch Kredite dafür abzahlen. Fallen Mietein-nahmen dann über einen längeren Zeitraum aus, kann Sie das ziemlich schnell in den finanziellen Ruin treiben. Doch auch eine Mietausfallversicherung sichert das Risiko nur in bestimmten Fällen ab. Die Konditionen sollten genau geprüft werden. Eine Mietausfall-versicherung schützt Sie nicht etwa gegen Leerstand einer Wohnung, für die Sie keinen Mieter finden. Dagegen gibt es keinen Schutz. Falls die Mietausfälle durch Schäden am Gebäude zustande kommen, oder dadurch, dass Mieter wegen Mängeln am Objekt die Miete min-dern, greift ebenfalls nicht die Mietausfallversicherung, sondern die Gebäudeversicherung. Mietausfallversicherungen versichern Sie vielmehr ausschließlich gegen Schäden, die durch säumige Mieter entstehen. Dieses Risiko abzusichern, erscheint grundsätzlich sehr sinnvoll. Nach einer Hochrechnung deutscher Immobilienverbände entgehen Vermietern in Deutschland jährlich 2 bis 4 Prozent der fälligen Mietzahlungen durch Mieter, die ihre Miete nicht (mehr) zahlen können oder wollen. Allerdings gibt es kaum eine Versicherung, die Sie in vollem Umfang davor schützt.


Viel Restrisiko für den Vermieter – trotz Versicherung

Stellt einer Ihrer Mieter seine Zahlungen ein, können Sie ihn bekanntlich nicht sofort vor die Tür setzen. Der Mieter muss zuerst zweimal gemahnt werden, danach dürfen Sie eine fristlose Kündi-gung aussprechen. Verlässt er die Wohnung daraufhin nicht, können Sie mit einer Räumungsklage gegen ihn vorgehen. Die meisten Mieter legen aber erst einmal Widerspruch ein, und das Verfah-ren zieht sich in die Länge. Es kann 2-3 Jahre dauern, bis Sie einen Mieter tatsächlich aus der Woh-nung geklagt haben. In dieser ganzen Zeit entgehen Ihnen die Mieteinnahmen. Selbst wenn die Versicherung am Ende zahlt, vergehen vorher viele Monate, in denen Sie Ihrem Geld vergeblich hinterherlaufen müssen. Außerdem sichern die Versicherer sich durch ihre Vertragskonditionen selbst ab. So sehen manche Policen nur einen Schadensausgleich vor, wenn der Mieter keinen Ein-spruch gegen die Kündigung eingelegt hat. Oft prüft die Versicherung auch erst selbst die Bonität Ihrer Mieter. Ist diese nicht vorhanden, wird das Ausfallrisiko gar nicht erst versichert. Auch die Höhe der versicherten Mietausfälle reicht gerade für die Fälle, die für Vermieter wirklich existenz-bedrohend werden, häufig nicht aus. Der durchschnittliche Gesamtschaden durch hartnäckige Mietschuldner – mit Renovierung, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Wohnungsräumung und Reno-vierung einer verwahrlost hinterlassenen Wohnung – lag laut einer Studie der Universität Bielefeld im Jahr 2012 bereits bei 14.700 Euro. Fazit: Eine Mietausfallversicherung bietet Vermietern in der Regel nur eingeschränkten Schutz ge-gen das Mietausfallrisiko. Der beste Schutz besteht darin, bereits bei der Mieterauswahl sehr sorg-fältig vorzugehen, um nicht an einen potenziellen Mietnomaden zu geraten. Am besten wenden Sie sich an eine professionelle Hausverwaltung, die Sie bei der Suche nach zuverlässigen Mietern und auch bei Problemen mit Mietausfällen routiniert unterstützen kann.

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Welche Unterlagen benötigen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie?



Nachbarn, Immobilienverkauf, Wohnung, Haus

MÜSSEN DIE NACHBARN ZUSTIMMEN, WENN ICH MEINE WOHNUNG VERKAUFE?

Nachbarn können ziemlich nervig sein – und das selbst noch, wenn Sie bereits ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen wollen. Denn laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können sie Ihnen unter Umständen auch bei der Käufersuche einen Strich durch die Rechnung machen. In welchen Fällen steht der Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht zu? Und wie schaffen Sie es trotzdem, ganz ohne Stress zu verkaufen? Die Regelung, die für Sie problematisch werden könnte, nennt sich Veräußerungsbeschränkung. Wie können Sie herausfinden, ob das auf Sie zutrifft? Gewissheit verschafft Ihnen ein Blick in die Gemeinschaftsordnung und ins Grundbuch. Dort muss nämlich nach § 12 WEG eine eventuell bestehende Veräußerungsbeschränkung festgehalten werden. Wenn das nicht der Fall ist, können Ihre Nachbarn sich noch so sehr über Ihre Kaufinteressenten beschweren – ein Mitspracherecht haben Sie nicht. Das gilt übrigens auch, wenn die Veräußerungsbeschränkung nur in der Gemeinschaftsordnung stehen sollte, denn erst durch den Eintrag ins Grundbuch wird sie rechtskräftig. Veräußerungsbeschränkung macht die Zustimmung der restlichen Eigentümer erforderlich. Falls ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorhanden ist, bedeutet das: Sie können tatsächlich erst dann einen Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung abschließen, wenn die restlichen Eigentümer dem Verkauf zugestimmt haben. Andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Der § 12 WEG dient nämlich genau dem Zweck, dass andere Eigentümer in einer Eigentümerge-meinschaft den Verkauf an einen als problematisch eingestuften Interessenten verhindern können. 

Aber keine Angst: Ihr Nachbar kann nicht grundlos jeden Interessenten ablehnen. Um vom § 12 WEG Gebrauch zu machen, muss ein nachvollziehbarer und stichhaltiger Grund vorliegen. Außerdem ist die Meinung eines einzelnen Nachbarn meist nicht ausschlaggebend für den Entscheid. Drei Varianten des Mitspracherechts Es gibt insgesamt drei verschiedene Verfahren, wie die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf entscheiden kann. Welche davon zutrifft, sollte ebenfalls im Grundbuch festgehalten sein. 

1. Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf

2. Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf

3. Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf

Bevor Sie an den Verkauf Ihrer Wohnung gehen, empfiehlt es sich also zu prüfen, ob Sie von einer Veräußerungsbeschränkung betroffen sind und wie über diese entschieden wird. Sonst können Sie spätestens beim Notartermin eine böse Überraschung erleben. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihre Nachbarn sich nicht im letzten Moment querstellen, ist es das Beste, einen Immobilienexperten mit dem Verkauf Ihrer Wohnung zu betrauen. So haben Sie jemanden, der sich rechtlich auskennt und Ihnen bei der Auswahl des richtigen Käufers hilft. Dann dürfte es den restlichen Eigentümern echt schwerfallen, stichhaltige Argumente gegen den Verkauf zu finden. 

Sie wollen Ihre Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen und dabei keinen Fehler machen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Seite.


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Sanierung, Immobilienverkauf, Haus, Wohnung

LOHNT SICH DIE SANIERUNG VOR DEM VERKAUF?

Die letzte Sanierung Ihrer Immobilie ist schon länger her. Ein feuchter Keller, schlecht isolierte Fenster und vergilbte Tapeten sorgen für einen unvorteilhaften Eindruck und senken den Verkaufspreis. Die Frage ist nun: Lohnt es sich für Sie, vor dem Verkauf noch einmal in die Sanierung der Immobilie zu investieren, um den Wert zu erhöhen? Alte Tapeten, ungestrichene Wände und ein Fußboden, der eine Erneuerung vertragen könnte, zählen zu den kleineren Mängeln, die sich durch „dekorative“ Renovierungsarbeiten beheben lassen. Sie sind nicht zwingend notwendig, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Eine Immobilie, die sich in einem gepflegten Zustand befindet, wirkt insgesamt hochwertiger – und das kann preislich am Ende sehr wohl einen großen Unterschied machen. Schwerwiegender sind Mängel, die die Wohnqualität reduzieren. Heizsysteme und Isolierungen etwa sollten auf dem neusten Stand sein. Diese Sanierungsarbeiten sind zeitintensiver und teurer. Sie schrecken deshalb viele Käufer, die schnell in ihr neues Zuhause einziehen wollen, ab. Gleichzeitig verursachen Sie aber auch für den Eigentümer höhere Kosten. Doch wie hoch dürfen diese Kosten sein, damit sich eine Sanierung für Sie als Verkäufer letztlich auszahlt? Die Preise für Sanierungsarbeiten müssen gut kalkuliert sein

Kurz gesagt: Die Renovierung oder Sanierung einer Immobilie lohnt sich dann, wenn die dadurch entstehende Wertsteigerung höher ist als die entstehenden Kosten. Es kommt also darauf an, die Kosten gut zu kalkulieren. Für die meisten Eigentümer ist es allerdings eher schwierig einzuschätzen, wie hoch die Wertsteigerung nach der Renovierung sein wird. Es bietet sich daher an, diese Schätzung einem Experten zu überlassen. So vermeiden Sie das Risiko, am Ende mehr Geld für die Renovierung auszugeben, als Sie durch den Verkauf zusätzlich reinbekommen. Grundsätzlich spricht man in der Immobilienbranche von einer einfachen, normalen und gehobenen Ausstattung. Erfahrungswerten zufolge bringt die Aufstockung von einer normalen Ausstattung auf eine gehobene Ausstattung eine Werterhöhung von ca. 15 bis 20 Prozent. Eine einfache Ausstattung hingegen verringert den Preis gegenüber einer normalen Ausstattung um ca. 15 Prozent. Diese Werte dienen jedoch nur zur Orientierung und ersetzen keine professionelle Werteinschätzung. 


Große Erfolge durch Renovierung möglich 

Zwar ist eine gute Kalkulation unumgänglich, im Regelfall lässt sich jedoch schon damit rechnen, dass die Verschönerungsarbeiten sich für den Eigentümer lohnen. Gerade für Immobilien mit einer einfachen Ausstattung finden sich sonst unter Umständen keine Interessenten oder nur solche, die gezielt auf der Suche nach schlecht verkäuflichen Schnäppchen sind, die sie selbst günstig renovieren können. Die meisten Käufer hingegen schätzen die anfallenden Sanierungskosten höher ein als sie tatsächlich sind. Häufig kommt es daher vor, dass Eigentümer, die ihre Immobilie zunächst unsaniert anbieten und nicht loswerden, nach der Sanierung eine positive Überraschung erleben. Die Immobilie verkauft sich dann nicht nur wesentlich schneller, sondern auch zu einem deutlich höheren Preis.

Sie sind sich noch unsicher, welche Renovierungsarbeiten sich bei Ihrer Immobilie lohnen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gerne.

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Grundbuch, Notar, Immobilienverkauf

GRUNDBUCHEINTRÄGE- RECHTE, PFLICHTEN, BELASTUNGEN

Jeder der eine Immobilie besitzt, muss im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings kennen sich die wenigsten Hauseigentümer bis ins Einzelne mit diesen Einträgen aus. Speziell wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weiter darin wohnen bleiben wollen, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte durch die richtigen Grundbucheinträge absichern. Geschieht das nicht, kann es später zu bösen Überraschungen kommen. 

Nießbrauchrecht oder lebenslanges Wohnrecht

Das Haus ist Ihnen zu groß geworden. Nun planen Sie den Verkauf, möchten aber gerne lebenslang darin wohnen bleiben. Ein Immobilienexperte wird Ihnen empfehlen, die Möglichkeit des lebenslangen Wohnrechts in Betracht zu ziehen. Außerdem besteht die Möglichkeit, anstatt eines lebenslangen Wohnrechts ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Sollten Sie einmal pflegebedürftig werden, können Sie in diesem Fall das Haus vermieten und sich damit die Pflegeheimkosten finanzieren. Denn das Nießbrauchrecht schließt nicht nur ein Wohnrecht ein, sondern auch das Recht, weiterhin Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Allerdings bedeutet das auch, dass Sie weiter für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind. 


Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs

Sofern Sie sich nicht vorstellen können, das Haus später noch einmal zu vermieten, sollten Sie sich in Absprache mit den Kaufinteressenten lieber für das lebenslange Wohnrecht entscheiden. Wichtig ist, dass dieses, ebenso wie das Nießbrauchrecht, nicht nur im Kaufvertrag festgehalten, sondern auch im Grundbuch eingetragen wird. Hierzu dient die Abteilung II des Grundbucheintrags, in der Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen werden. Das lebenslange Wohnrecht wird hier als Grunddienstbarkeit aufgeführt. Der Grundbucheintrag ist wichtig, um das Wohnrecht auch bei einem weiteren Verkauf sicherzustellen. Denn wird es nur im Kaufvertrag festgehalten, besteht die vertragliche Bindung auch nur zwischen dem Wohnrechtnutzer und dem aktuellen Eigentümer. 


Das Rückforderungsrecht

Ein Immobilienexperte wird Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie weiterhin empfehlen, sich neben dem Wohnrecht auch ein Rückforderungsrecht eintragen zu lassen. Denn da die neuen Eigentümer das Haus über einen Kredit finanzieren, steht das Pfandrecht der Bank noch über Ihrem Wohnrecht. Sollten die neuen Eigentümer insolvent sein und es zu einer Zwangsversteigerung kommen, wäre ihr Wohnrecht damit aufgehoben. Durch das Rückforderungsrecht kann die Immobilie in einem solchen Fall wieder zurück auf die ehemalige Eigentümerin überschrieben werden. 

Sie möchten eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkaufen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern. 

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WAS IST EIGENTLICH ...DAS ERBBAURECHT

Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein "Bauwerk" zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet. Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet. Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen Lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbau-rechtgebers bei Vertragsverletzung, Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbaube-rechtigten usw.


Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten.


Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel über dem von Wohnzwecken dienenden Erbbaurechten. Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird.


Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden. Quelle: IVD


Sonderabschreibung, Abschreibung, Mietwohnung, Einkommensteuer

SONDERABSCHREIBUNG FÜR MIETWOHNUNGSNEUBAU NACH § 7b EINKOMMENSTEUERGESETZ (EStG)

Anwendungsschreiben vom 7. Juli 2020 und Berechnungsschema zur Ermittlung des Beihilfewerts.


Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 (Bundesgesetzblatt I S. 1122) wurden die im Rahmen der von der Bundesregierung gestarteten Wohnraumoffensive vorgesehenen steuerlichen Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment in die Tat umgesetzt. Dies erfolgte durch die Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau in § 7b EStG. Mit dem Anwendungsschreiben vom 7. Juli 2020 nimmt das BMF in Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden der Länder zu den Voraussetzungen zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG ausführlich Stellung. Als Anlage wird zudem eine Checkliste zur Prüfung der Einhaltung der Voraussetzungen zur Verfügung gestellt. 

Zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils (Beihilfewert) aus der Sonderabschreibung nach § 7b EStG steht ein Berechnungsschema online zum Abruf bereit. Die Berechnung erfolgt entsprechend den Ausführungen unter Tz. 4.1. des Anwendungsschreibens vom 7. Juli 2020.


Hinweise: Bei der Berechnung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils wird in Einkommensteuerfällen auf den prozentualen Durchschnittssteuersatz abgestellt. Dieser ermittelt sich aus der tariflichen Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag (soweit erhoben), dividiert durch das zu versteuernde Einkommen (nach Berücksichtigung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG). In Körperschaftsteuerfällen wird auf den Körperschaftsteuersatz (15 Prozent) zuzüglich Solidaritätszuschlag und zuzüglich dem individuellen Gewerbesteuersatz abgestellt. Maßgebend sind die Werte des Jahres der erstmaligen Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. In Einkommensteuerfällen ist daher, da die erforderlichen Angaben abschließend erst im Rahmen der Steuerveranlagung festzustellen sind, die Berechnung vorläufig aufgrund der voraussichtlich festzusetzenden Beträge durchzuführen.

Der zur Diskontierung erforderliche Basiszinssatz ist der Mitteilung der Kommission über die Änderung der Methode zur Festsetzung der Referenz- und Abzinsungssätze (ABl. C 14 vom 19. Januar 2008, S. 6) zu entnehmen. Maßgebend ist der Wert, der zum Ende des Jahres, das der Fertigstellung vorausgeht, gilt. Bei Fertigstellung im Jahr 2019 sind daher 0,82 % und im Jahr 2020 0,67 % anzusetzen. Quelle: IVD


Zweitschlüssel, Vermieter, Vermietung, Mietwohnung

ZWEITSCHLÜSSEL FÜR VERMIETER?

Immer wieder stellen sich Vermieter die Frage, ob sie das Recht haben, zu den Wohnungen ihrer Mieter einen Zweitschlüssel zu behalten. Die Rechtslage hierzu ist eindeutig: Nein, ein solches Recht haben Vermieter nicht. Dennoch kann es sinnvoll sein, mit einem Mieter eine Vereinbarung über einen Notfall-Schlüssel zu treffen, der beim Vermieter bleibt. „Der Vermieter darf grundsätzlich keinen Zweitschlüssel für die Mietwohnung behalten“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund. Und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter für längere Zeit in den Urlaub fährt oder aus anderen Gründen abwesend ist. Bei der Wohnungsübergabe müssen Vermieter dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung übergeben. Es würde ihnen auch nichts bringen, einen Schlüssel zu behalten, so Ropertz. „Denn der Vermieter darf nur mit Zustimmung des Mieters nach vorheriger Terminabsprache die Wohnung betreten.“ Gründe dafür können beispielsweise die geplante Instandsetzung oder Mängelbeseitigung in der Wohnung sein. Einzige Ausnahme ist ein Notfall: Der Vermieter hat ein Recht darauf, die Wohnung zu betreten, wenn beispielsweise ein Wasserrohr oder eine Gasleitung gebrochen ist. Auch wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist und der Mieter die Wohnung bereits bezogen hat, darf der Vermieter keinen Schlüssel vom Mieter fordern. Er darf aber durchaus wissen, wo sich ein Zweitschlüssel befindet. „Der Vermieter kann die Informationen abfragen oder einfordern, wo der Mieter für Notfälle einen Zweitschlüssel hinterlegt hat“, erklärt Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern. Die Schlüssel zur Wohnung darf der Vermieter letztlich erst beim Auszug des Mieters einfordern. Obwohl der Vermieter kein Recht auf einen Schlüssel hat, kann es sinnvoll sein, wenn er sich mit dem Mieter auf einen Notfallplan einigt – beispielsweise wenn dieser für längere Zeit im Urlaub ist. Hierzu können Vermieter verschiedene Lösungsvorschläge anregen, falls ihre Mieter ihnen den Schlüssel nicht einfach so überlassen möchten: Schlüssel bei einer Vertrauensperson des Mieters deponieren, die auch der Vermieter kennt: „Es gehört zur Sorgfaltspflicht des Mieters, den Schlüssel bei längerer Abwesenheit bei einem Nachbarn oder Bekannten zu verwahren“, so Kirchhoff. Vermieter verwahrt den Schlüssel in  einem geschlossenen Umschlag: Ob der Umschlag geöffnet wurde oder nicht, kann der Mieter sehen, wenn bei der Übergabe beide Parteien über die Lasche hinweg unterschreiben oder der Umschlag versiegelt ist“, sagt Kirchhoff. Natürlich muss der Vermieter einen solchen Schlüssel auf Verlangen des Mieters auch wieder zurückgeben. Vermieter sollten Zweitschlüssel nicht widerrechtlich einbehalten. Was aber, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters einen Zweitschlüssel besitzt? „Einen Zweitschlüssel ohne Wissen des Mieters einzubehalten oder damit sogar die Wohnung zu betreten geht gar nicht“, so Kirchhoff. Die Konsequenz: „Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter sogar das Schloss für die Dauer des Mietverhältnisses austauschen“, sagt Mieterbund-Sprecher Ropertz. Auch wenn der Mieter noch vor dem eigentlichen Vertragsende aus der Wohnung auszieht und der Vermieter bereits einen Schlüssel hat, darf er diesen nicht nutzen, um die Wohnung zu betreten. So lange der Mietvertrag läuft, benötigt der Vermieter hierzu die Genehmigung des Mieters. Er kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Wohnungsschlüssel vor Vertragsende an den Vermieter auszuhändigen.  Quelle: Immowelt


Gemeinschaftseigentum, Teilungserklärung, Sondereigentum

§ Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum 


Ist ein Gebäudeteil in der Teilungserklärung nicht als Sondereigentum, sondern als Gemeinschaftseigentum bestimmt worden, so ändert sich daran auch dann nichts, wenn an diesem Gebäudeteil umfangreiche Umbaumaßnahmen auf Kosten eines Eigentümers erfolgen. Denn durch den Umbau von Gemeinschaftseigentum entsteht wieder Gemeinschaftseigentum. Im konkreten Fall wurde der über dem Sondereigentum eines Miteigentümers liegende und im Gemeinschaftseigentum stehende Spitzboden auf Kosten dieses Eigentümers zu einem Vollgeschoss ausgebaut. In der Folge konnte mit den anderen Eigentümern keine Einigung über die Änderung der Teilungserklärung gefunden werden, weshalb es bei der ursprünglichen sachenrechtlichen Zuordnung blieb.  


Kommentar: Die sachenrechtliche Neuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kann nur durch eine Änderung der Teilungserklärung erreicht werden. Ist dies nach einem Umbau nicht möglich, weil sich die Beteiligten nicht einigen können, bleibt es bei der ursprünglichen Aufteilung. Allerdings kann der Eigentümer, der die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat, einen Anspruch auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts an den neuen Flächen gegenüber den anderen Eigentümern haben. Autor: Nils Flaßhoff, Quelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2016, 6 U 23/15, IBRRS 2017, 3326


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